Самовольные постройки: сносить или нет?
При каких условиях дачный дом не может быть снесен как самовольная постройка, когда на требования о сносе самовольной постройки не распространяется исковая давность и может ли отсутствие разрешения на строительство являться единственным основанием для сноса объекта недвижимости?
Жилые дома и жилые строения, созданные на дачных и садовых земельных участках, не могут быть снесены в качестве самовольных построек при наличии одновременно следующих условий: права на них зарегистрированы до 1 сентября 2018 года, их параметры соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства и они расположены на земельных участках, принадлежащих их собственникам.
Также не допускается принятие решений о сносе объектов культурного наследия, а также объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, установленных ст. 3 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
Ст. 222 ГК РФ не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения).
Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, может быть разрешен с учетом характеристик этого объекта и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие отношения.
Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, вправе обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), а в случаях, когда такой объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе обратиться с иском о запрещении его эксплуатации (п. 1 ст. 1065 ГК РФ).
Наличие зарегистрированного в ЕГРН права на недвижимость не исключает возможности предъявления в суд требования о её сносе как самовольной постройки. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления в суд требования о его сносе.
Вместе с тем орган местного самоуправления не вправе в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 222 ГК РФ, принимать решение о сносе объекта, в том числе подвергшегося реконструкции (например, в случае самовольного возведения пристройки к жилому дому), если право на объект или его часть зарегистрировано в ЕГРН.
Только в судебном порядке может быть рассмотрено требование о сносе объекта недвижимости, право на который признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в ЕГРН (п. 2 ст. 81 ГК РФ, ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а также если законом установлен иной момент возникновения права (в частности, абз. второй, третий п. 2, п. 4 ст. 218, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
К требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком.
При этом на требования о сносе, либо о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Также исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абз. пятый ст. 208 ГК РФ).
Само по себе отсутствие разрешения на строительство не может являться единственным основанием для сноса объекта, если не установлены иные признаки самовольной постройки, указывает высшая инстанция.
В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением объектов недвижимости, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
