Новый порядок согласования переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме
Чтобы согласовать переустройство и (или) перепланировку, нужно заполнить заявление, подготовить комплект необходимых документов и подать его в уполномоченный орган. После этого возможно получить решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки. По завершении работ необходимо сообщить об этом в уполномоченный орган.
Отметим, что самовольное переустройство и (или) перепланировка повлечет за собой административную ответственность в виде штрафа.
1. Чем отличается переустройство помещения в многоквартирном доме от его перепланировки?
Процедура согласования переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме регулируется гл. 4 ЖК РФ.
Переустройством помещения считается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Перепланировка - это изменение границ и (или) площади помещения, и (или) образование новых помещений, и (или) изменение его внутренней планировки. Могут измениться также границы и (или) площадь смежных помещений. При перепланировке необходимо внести изменения в сведения ЕГРН о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществить кадастровый учет образованных помещений и госрегистрацию права на них (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Таким образом, например, перенос перегородок, дверных проемов в помещении являются перепланировкой, тогда как прокладка новых или замена старых электрических сетей, подводящих и отводящих трубопроводов является переустройством помещения. Вы можете провести как одну из этих процедур, так и обе одновременно. В этом случае их согласование тоже будет проведено одновременно. Это следует из ч. 1 ст. 26 ЖК РФ.
Согласование этих процедур осуществляют органы местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органы госвласти субъекта РФ (п. 7 ч. 1, ч. 2 ст. 14 ЖК РФ, п. 1 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023)). Они могут принимать свои нормативно-правовые акты, которые детально регулируют эту процедуру.
2. Какие документы нужно подготовить для согласования переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме?
Для согласования переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме необходимо подготовить следующие документы (ч. 2, 2.1 ст. 26 ЖК РФ):
1) заявление. Его форма утверждена Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266. Однако в данной форме говорится о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Рекомендуем дополнительно проконсультироваться в уполномоченном органе по вопросу ее заполнения в отношении нежилого помещения;
2) правоустанавливающие документы на помещение, если право на него не зарегистрировано в ЕГРН (например, договор купли-продажи). Понадобятся подлинники или нотариально заверенные копии;
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения. Если они повлекут присоединение к помещению части общего имущества в многоквартирном доме, потребуется представить также протокол общего собрания собственников помещений о согласии всех собственников на переустройство и (или) перепланировку. Требования к оформлению таких протоколов утверждены Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр.
По вашему желанию можно представить (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ):
• технический паспорт;
• правоустанавливающие документы на помещение, если право на него зарегистрировано в ЕГРН;
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки, если помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Другие документы у вас требовать не вправе (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).
3. Как подать документы для согласования переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме?
Их нужно подать в уполномоченный орган по месту нахождения помещения, которое планируете переустроить и (или) перепланировать. Вы можете представить документы (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ):
• непосредственно в сам орган;
• через МФЦ.
Органами местного самоуправления (органами госвласти городов федерального значения) могут быть предусмотрены и другие способы подачи документов, например в электронном виде, в том числе путем заполнения формы заявления онлайн на региональных порталах госуслуг. Поэтому рекомендуем ознакомиться с порядком согласования переустройства и (или) перепланировки, действующим на вашей территории.
4. Как получить решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме?
Такое решение орган, осуществляющий согласование, должен принять не позднее чем через 45 дней со дня представления в него необходимых документов или со дня их передачи МФЦ, если вы подали документы через него (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).
Документ, подтверждающий принятие решения о согласовании, вам выдадут (направят по адресу, указанному в заявлении) не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия. Если вы подавали заявления через МФЦ, орган, осуществляющий согласование, направит указанный документ в МФЦ (если вы не выбрали другой способ получения) (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).
Если имеются основания для отказа (например, проект перепланировки не соответствует требованиям закона), вам выдадут решение об отказе в согласовании перепланировки (ст. 27 ЖК РФ).
Решение о согласовании является основанием для переустройства и (или) перепланировки (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ). Именно после его получения можно начинать соответствующие работы. Уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме, даже если оно подано после начала проведения таких работ (п. 2 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023)).
5. Как уведомить уполномоченный орган о завершении переустройства и (или) перепланировки помещения?
После того как завершится переустройство и (или) перепланировка помещения, вы должны направить в уполномоченный орган по месту нахождения помещения уведомление об окончании работ. При перепланировке приложите к уведомлению технический план измененного помещения. Если в результате перепланировки образовались новые помещения, в уведомлении нужно указать сведения об уплате госпошлины за госрегистрацию прав на них (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).
Уведомление направьте в уполномоченный орган непосредственно либо через МФЦ (ч. 9 ст. 23, ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).
Переустройство и (или) перепланировку помещения подтверждает акт приемочной комиссии. Его утверждают не позднее 30 дней со дня, когда уполномоченный орган получит от вас уведомление о завершении работ. Переустройство считается завершенным со дня утверждения данного акта (ч. 2, 3 ст. 28 ЖК РФ).
Не позднее пяти рабочих дней с даты утверждения (подписания) указанного акта уполномоченный орган направляет в орган регистрации прав заявление (с прилагаемыми документами) об осуществлении кадастрового учета или кадастрового учета и госрегистрации права заявителя на перепланированное помещение (ч. 1.10 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости).
Перепланировка считается завершенной со дня, когда внесены соответствующие изменения в сведения ЕГРН или осуществлен кадастровый учет образованных помещений и зарегистрированы права на них (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ).
6. Какая ответственность предусмотрена за самовольное переустройство и (или) перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме?
На федеральном уровне за самовольное переустройство и (или) перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме установлен штраф. По общему правилу он составляет (ч. 2 ст. 7.21, примечание к ст. 7.21 КоАП РФ):
• от 2 000 до 2 500 руб. - для граждан;
• от 4 000 до 5 000 руб. - для должностных лиц;
• от 40 000 до 50 000 руб. - для юрлиц и ИП.
