Какие обстоятельства необходимо устанавливать в спорах о сносе объектов недвижимости?
Верховный Суд в очередной раз обратил внимание на то, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой и, прежде чем принимать такое решение, необходимо правильно определить имеющие значение для дела обстоятельства. В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции, основываясь на собственных умозаключениях без их фактического обоснования надлежащими средствами доказывания, сделал вывод о том, что спорный объект обладает признаками самовольной постройки.
Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 18-КГ24-55-К4, которым признал неправомерным решение суда апелляционной инстанции о сносе объектов самовольного строительства лишь на основе вывода о возведении строений без оформления разрешительной документации.
Карине Чепнян является собственником земельного участка, отнесенного к категории земель населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)». В результате осуществления муниципального земельного контроля на данном земельном участке было выявлено два объекта недвижимости: трехэтажный жилой дом, зарегистрированный в ЕГРН как двухэтажное жилое здание, и двухэтажный объект недвижимости в стадии строительства.
Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к Карине Чепнян о признании объектов недвижимости самовольными постройками и их сносе, мотивируя свои требования тем, что разрешение на строительство либо уведомление о планируемом строительстве в отношении данных объектов отсутствуют. 1 августа 2022 г. Лазаревский районный суд г. Сочи отказал в удовлетворении иска. Принимая во внимание заключение судебной строительно-технической экспертизы от 27 июня 2022 г., суд пришел к выводу о том, что возведенные объекты капитального строительства расположены на земельном участке, находящемся в собственности ответчика, не создают угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушают прав третьих лиц, в связи с чем отсутствие разрешения на строительство само по себе не является основанием к сносу объектов.
Вместе с тем Краснодарский краевой суд отменил это решение и принял новое, которым исковые требования были удовлетворены. Апелляция отвергла экспертное заключение, указав, что согласно представленным в материалы дела фотографиям строение, зарегистрированное как двухэтажное жилое здание, представляет собой трехэтажный жилой дом, и критически оценив вывод эксперта о том, что определить соответствие строительным нормам и правилам строящегося строения невозможно, пришел к выводу о том, что спорные объекты капитального строительства являются самовольными постройками, возведены в отсутствие необходимой разрешительной документации, меры к их легализации ответчиком не предпринимались. Четвертый кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами апелляционной инстанции.
Тогда Карине Чепнян подала кассационную жалобу в Верховный Суд. Изучив дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что в силу подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Ссылаясь в том числе на п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», ВС подчеркнул, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
В определении отмечено: поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, то снос объекта самовольного строительства, исходя из принципа пропорциональности, является крайней мерой, а отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.
Между тем, заметил ВС, суд апелляционной инстанции, критически оценив заключение проведенной при рассмотрении спора в суде первой инстанции судебной экспертизы и отменяя принятое по делу решение суда, в основу которого судом первой инстанции было положено указанное заключение, принял по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, фактически ограничившись лишь доводами истца о возведении спорных объектов капитального строительства без оформления в установленном порядке разрешительной документации. Он обратил внимание, что именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения. Данные требования распространяются и на суд апелляционной инстанции. Однако обжалуемые судебные постановления указанным требованиям закона не соответствуют.
Верховный Суд напомнил, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам (ч. 1, 2 ст. 87 ГПК). «Однако суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего спора о сносе объектов капитального строительства, не согласившись с некоторыми выводами, содержащимися в заключении проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, и, более того, указав, что заключение нельзя признать полным ввиду суждения эксперта о невозможности определить соответствие строящегося строения строительным нормам и правилам, не обладая специальными познаниями в соответствующей области, вопрос о назначении повторной или дополнительной экспертизы на обсуждение сторон в нарушение требований закона не поставил», – указано в определении.
ВС установил, что вопросы о возможном допущении ответчиком при возведении двух спорных объектов капитального строительства (в отношении каждого из них) существенных нарушений норм и правил, препятствующих использовать такие постройки, о создании строениями угрозы жизни и здоровью граждан суд апелляционной инстанции фактически не исследовал.
Кроме того Суд отметил, что с 4 августа 2018 г. для строительства или реконструкции объектов ИЖС не требуется получение разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта ИЖС необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемых строительстве или реконструкции (п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ). При этом осуществление работ по возведению объекта ИЖС, который отвечает параметрам, указанным в п. 39 ст. 1 ГрК РФ, без разрешения на строительство и до направления уведомления о планируемом строительстве, при условии, что строительство осуществляется с соблюдением установленных норм и правил, не является основанием для квалификации такого объекта как самовольной постройки (п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г.).
Таким образом, ВС признал неправомерным вывод суда апелляционной инстанции о признании самовольными постройками как созданного ответчиком до направления соответствующего уведомления о планируемом строительстве объекта незавершенного строительства, так и возведенного в 2015 г., то есть до введения в действие п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, жилого строения ввиду неполучения ответчиком разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, обязанность по получению которых для возведения такого типа объектов на момент рассмотрения спора законодателем была упразднена.
Гражданская коллегия разъяснила, что по данному делу одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств являлось выяснение того, распространяются ли на возведенные ответчиком строения с учетом категории земли и вида разрешенного использования земельного участка положения ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, в соответствии с которыми возведение (создание) объектов ИЖС производится без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51 ГрК, и регистрация на них права собственности осуществляется на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок. Между тем, как заметил ВС, данные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суд апелляционной инстанции оставил без установления и правовой оценки. Суд кассационной инстанции, проверяя законность апелляционного определения, допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права не выявил и не устранил.
Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что допущенные судебными инстанциями нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Карине Чепнян, в связи с чем отменил обжалуемые судебные акты, а дело – направил на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
